Każdy chce być rentierem, zamożni Polacy dążą do tego stanu, a 67% z nich posiada już conajmniej jedną nieruchomość na wynajem. Jeśli zaczynasz układanie portfela inwestycyjnego w oparciu o te aktywa, zapewne Twoja historia wyglądała następująco: nabyłeś nowy apartament czy wybudowałeś dom i pozostawiłeś sobie tę, poprzednią na wynajem, ewentualnie second home przestał ci służyć, a naturalnie zaczął turystom. Mogło też się zdarzyć, że kupiłeś mieszkanie „dla dzieci”, z myślą, że kiedy pójdą na studia zamieszkają tam, a przez ten czas Ty będziesz czerpał zyski. Natomiast jeśli jesteś młodszym pokoleniem Polaków to pewnie pomyślałeś o nabyciu nieruchomości inwestycyjnej równocześnie z tą, która ma Ci służyć jako mieszkanie przez kilka następnych lat.
Nieruchomości są najbardziej intratną i bezpieczną formą lokowania kapitału. Jednak pewnie słyszałeś lub sam masz doświadczenie z ich obsługą, awarią, czyli organizowaniem np. hydraulika, czy co gorsza walką z niesolidnym najemcą… to są ciemne strony bycia rentierem.
Jednak możesz dać się odciążyć i zrezygnować z tych problemów, posiadając nieruchomość typu condo — bezobsługową stworzoną do przynoszenia zysku z najmu. Za condohotel (aparthotel, condo) w Polsce zwykło się uważać nieruchomość premium lub nawet luksusową kupowaną na własność ( z własną księgą wieczystą) z punktu widzenia prawnego —lokal usługowy w kompleksie hotelowym, najczęściej o standardzie 4 lub 5 gwiazdek, w popularnym kurorcie lub dużym mieście. Jeśli znasz stan bycia właścicielem mieszkania w apartamentowcu czy w bloku, to w hotelu jesteś właścicielem apartamentu, a spa i restauracji jest najczęściej operator hotelowy, czy też inwestor(deweloper). Taki symbiotyczny układ pozwala na funkcjonowanie maszyny. Operator, a zdarza się, że jest nim powszechnie znana marka, jak Hilton, Kempinski czy Radisson czerpie zyski z restauracji, spa oraz zarządzania apartamentami, więc potrzebuje ich też dla gości usług dodatkowych. Jest to produkt ubrany od A do Z, możesz mieszkać na 2. krańcu Polski i raz na kwartał wystawiać operatorowi fv — to jest ta bezobsługowość, nie musisz jeździć doglądać, ale możesz od czasu do czasu skorzystać z niego jako second home, spędzić czas z rodziną, odpocząć. Integralną częścią takiej zyskownej nieruchomości jest wieloletnia umowa najmu, w której inwestor deklaruje kwotę jaką będzie dla Ciebie zarabiał.
Wiesz już, że możesz być rentierem i Twoje ciężko zarobione pieniądze mogą w końcu same zacząć na Ciebie zarabiać, co więcej — pewnie znasz to uczucie radości, kiedy otrzymujesz zwrot podatku z urzędu skarbowego? No właśnie! Jeśli zdecydujesz się na apartament condo, realnie jest tańszy prawie o 1/4, gdyż jego zakup oznacza zwrot 23% podatku VAT. Polskie prawo traktuje bowiem taką nieruchomość inwestycyjną jak lokal usługowy kupowany celem czerpania zysku z najmu, dlatego w ciągu pół roku od złożenia deklaracji wpłacony VAT wraca na Twoje konto, niezależnie czy jesteś przedsiębiorcą czy też osobą fizyczną.
Bezobsługowość, o której pisałam w poprzednim poście to możliwość posiadania przez Ciebie apartamentu w innej części Polski, bez konieczności doglądania jej. Wraz z umową nabycia nieruchomości podpisujesz umowę najmu czy dzierżawy na czas określony, z reguły od 5, do 10,15 lat. Operatorzy hotelowi działający długo na rynku i mający stabilną sytuację, mogą zagwarantować Ci nawet 30-letnią umowę! To oznacza, że przez większą część swojego rentierskiego życia nie będziesz zajmował się tą nieruchomością. Oznacza to, że operator hotelowy przez z góry określony okres czasu dba o dostarczenie Ci klienta, który będzie korzystał z Twojej nieruchomości. Po co? Żeby wraz z Tobą czerpać zysk z najmu. Co do zasady nie ma znaczenia czy klient korzysta z Twojego apartamentu, gdyż dochód liczony jest z całego obiektu, lub jest to ustalona stała stawka % lub kwotowa.
Skoro jest to nieruchomość na rynku premium to pewnie pomyślałeś, że jest to droga inwestycja. Wcale tak nie musi być. Powierzchnia standardowego pokoju hotelowego nawet w najwyższej klasy obiekcie zaczyna się od około dwudziestu paru metrów kwadratowych, co daje globalną cenę zaczynającą się już od 400 tys zł. Metraż tych bardziej przestronnych sięga blisko 100m2, a więc i cena często przekracza 2 mln zł.
Jaki jest koszt posiadania takiego apartamentu? Jeśli jesteś właścicielem najbardziej bezobsługowego lokalu, to uiszczasz podatek od nieruchomości czy użytkowania wieczystego oraz ubezpieczenia. To tyle! Bardziej złożone systemy rozliczeń przewidują Twoją partycypację w kosztach promocji obiektów czy remontów.
Operatorzy hotelowi opracowali 3 sposoby rozliczania się z właścicielem nieruchomości condo. Jest to ustalona, gwarantowana procentowo lub nominalnie kwota; podział zysku np. 50/50 wypracowanego zysku pomiędzy operatora i właściciela, lub model mieszany: gwarantowana kwota i podział nadwyżki. Ten ostatni wydaje Ci się na pierwszy rzut oka najbardziej zyskowny? Może tak być, ale może się okazać, że masz więcej kosztów do pokrycia, np. partycypacja w reklamie abo remoncie zniszczonego wyposażenia, więc jak zawsze przyjrzyj się globalnie kosztom i przychodom i sprawdź, która z tych nieruchomości zarobi na Ciebie przy najmniejszy zaangażowaniu.
A ile możesz na tym zarobić? Średnia stopa zwrotu to 5 % w skali roku, czyli kupując apartament za 400 000zł to 20 000zł trafia do Twojej kieszeni. Zainwestowane 2 mln złotych zasponsorują już 4 wycieczki rocznie na Zanzibar dla Ciebie, żebyś mógł w końcu spędzić czas z rodziną. Całkiem dobrze, jeśli nie trzeba zajmować się zniszczoną przez najemców nieruchomością lub eksmisją tych nieuczciwych, prawda?
Zamożni Polacy zazwyczaj inwestują swoje nadwyżki finansowe. Co jeśli jesteś na początku swojej drogi prowadzącej do bycia rentierem, czy możesz nabyć nieruchomość typu condo na kredyt? Generalnie tak, jednak raczej nie będzie to standardowy czyli najtańszy kredyt hipoteczny. Banki mają różne oferty i inaczej traktują tego typu nieruchomość. Mogą uznać ją jako lokal usługowy (bo z punktu widzenia prawnego takim właśnie jest) i przyznać tego typu kredyt czy też tzw. inwestycyjny, co w przypadku przedsiębiorcy czy spółki nadal może być rentowne. Doradcy kredytowi raczej odradzą Ci najdroższy kredyt gotówkowy, bo wówczas inwestycja może Ci się już nie opłacać.
Jednak jeśli nie chcesz inwestować w najtańsze mieszkania, które nie są odporne na kryzys, nie rezygnuj z zakupów na rynku nieruchomości premium. Wiarygodne inwestycje są chętnie finasowane przez banki, porozmawiaj ze swoim doradcą kredytowym, a napewno znajdzie dla Ciebie rozwiązanie i właściwe finansowanie.
Inwestując w nieruchomość zapewne bierzesz pod uwagę wyjście z niej, czyli sprzedanie, gdy będziesz potrzebował większej gotówki. Jeśli zaczynasz przyglądać się apartamentom typu condo, na 1. Rzut oka wydają Ci się pewnie dość egzotyczne. To normalne, większość moich najlepszych klientów podchodziła do tych nieruchomości ostrożnie, a potem przetransferowali znaczącą część aktywów właśnie w taki produkt. Condo jest jak mieszkanie, tylko nie martwisz się eksmisją nieuczciwych najemców czy naprawą cieknącego kranu. Atutem takiej nieruchomości jest zintegrowana z nią umowa najmu, czyli gwarancja zysku i bezobsługowości przez określony okres czasu,
a co po tym czasie?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Condo jest produktem symbiotycznym. Operator zarabia na restauracji, spa i wynajmie pokoi, ale też potrzebuje ich, bez nich nie ma biznesu, a więc zysków. Należy zakładać, że sprawnie działający operator zechce przedłużyć umowę na podobnych, urealnionych warunkach. Do tej pory inwestorzy, z którymi współpracowałam po zakończeniu 1. umowy tak właśnie reagowali.
Jeśli operator zaproponuje dużo gorsze warunki niż za pierwszym razem?
To oznacza, że nie będzie już operatorem i traci zysk z pokoi. Pamiętaj, że Ty jesteś właścicielem nieruchomości, umowa najmu jest bonusem, ułatwieniem dla Ciebie, ale też i źrodłem dochodu dla spółki zarządzającej. Jeśli nie zachcecie współpracować dalej z daną firmą, jako właściciele lokali powołacie nowego zarządcę.
Czy łatwo taką nieruchomość sprzedać?
Rynek pierwotny ma się bardzo dobrze zarówno w Polsce jak i na świecie. Mówi się, że legendarny projekt Donalda Trumpa na Waikiki – 500 apartamentów sprzedał się w jeden dzień!
A co z rynkiem wtórnym?
Praktycznie nie istniej, nie dlatego, że trudno sprzedać taką nieruchomość, lecz dlatego, że mało kto to czyni. Jeśli masz stały dochód, poza wpływami na konto nie za bardzo pamiętasz, że masz taką nieruchomość, gdyż jest bezobsługowa. Jednak jeśli w dobrych inwestycjach pojawi się używany apartament, dość szybko znajduje nowego nabywcę. Pamiętaj, że zakup na rynku pierwotnym wiąże się z czasem oczekiwania nawet do 2 lat, na odbiór i na wystawienie 1. fv, dlatego osoby, które mają nadpłynność finansową często chcą od razu zarabiać, więc odkupią nieruchomość od Ciebie. Zdarza się, że w umowie z inwestorem znajdziesz zapis o prawie pierwokupu tzn. gotowość do odkupienia apartamentu przez inwestora.
Kluczem do płynności apartamentu jest lokalizacja, standard i sprawny inwestor oraz umowa najmu/dzierżawy.
Pewnie zastanawiasz się czy to jest nieruchomość idealna czy nie ma żadnego ryzyka przy jej zakupie. Krok po kroku opisałam jak działa system condo, a teraz wskażę Tobie 2 zagrożenia.
- Nieruchomość może nie zostać wybudowana przez nieuczciwego inwestora. Takie zdarzenia niestety miały miejsce w historii. Dość łatwo rozpoznać oszusta czy nieudolnego inwestora, gdyż obiecuje „gruszki na wierzbie” czyli ponadprzeciętne zyski, czyli na dzień dzisiejszy 8% lub więcej w skali roku na przestrzeni dekady. Receptą na to jest nabycie funkcjonującego obiektu – lecz tych jest niewiele, lub sprawdzenie historii firmy i rezygnacja z … łatwego i ponadprzeciętnie wysokiego zysku, który nie istnieje.
- Operator może być niewypłacalny. Przyczyną tego, może być obietnica zbyt wysokiego zysku, którego operator nie wypracował czy małe doświadczenie w hotelarstwie. Na szczęście takiego operatora właściciele mogą zmienić. Jeśli dysponujesz lokalem w świetnym miejscu z łatwością znajdziesz firmę, która będzie skutecznie zajmowała się Twoim apartamentem.
Lokal typu condo, to najczęściej część hotelu 4 cz 5 gwiazdkowego. Pobudowane są w kurortach i centrach miast z myślą o wynajmowaniu, nie ma obawy, że ktoś zakaże w nich najmu dobowego, który przeszkadza sąsiadom. Przepisy prawa nie uznają też, że apartament w hotelu przestaje spełniać wymogi lokalu do najmu (trudno to zarzucić hotelom 4, czy 5 gwiazdkowym, często ze światowej sławy brandem). Zagrożeń i problemów w porównaniu ze standardowym mieszkaniem, powiedzmy w bloku jest zdecydowanie mniej. Przy odrobinie zdrowego rozsądku i dobrym doradztwie eksperta rynku premium możesz cieszyć się nieruchomością, która sama będzie na Ciebie zarabiała, gdy Ty będziesz spędzał czas z rodziną.
Więcej o bezobsługowych informacjach w wersji wizualnej na kanale na YouTube:
